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新景祥-南京2017商品住宅市场年报-2018-60页pdf

发布日期:2019-10-13 03:57   来源:未知   阅读:

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      新景祥认为: 随着社会主要矛盾发生变化,房地产的主要矛盾,也从住房短缺转变为资源错配导致的不平衡 不充分发展的问题 新 时 代 十九大报告36次提及“新时代”,党的十九大标定了我国发展新的历 史方位,也吹响了向新目标奋进的嘹亮号角 新时代标志着中国承担新的历史使命,要进行伟大斗争、建设伟 大工程、推进伟大事业、实现伟大梦想 新 使 命 新 思 想 既要全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标,又要乘势而上开启 全面建设社会主义现代化国家新征程,向第二个百年奋斗目标进军 新 征 程 提出重大理论创新成果,新思想即是“8个明确”和“14条坚持”构 成的新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略,两者需相互统一 人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾 从一个主要矛盾的变化谈起—— 聚焦四大关键词 新新 与与 旧旧 量量 与与 质质 租租 与与 售售 短短 与与 长长 在全面建成小康社会 的基础上,基本实现 社会主义现代化 在基本实现现代化的基 础上,把我国建设成富 强民主文明和谐美丽的 社会主义现代化强国 科学进步 减少对劳动力、资本的依 赖性,通过科学技术进步 推进经济内生性发展 经济持续 经济结构转变,逐步 由第二产业主导向第 三产业主导的经济发 展结构转变 社会结构 城市化 逐步完善和解决就业、 教育、医疗、居住、养 老等方面的突出问题 核心热点城市城市化 空间不大,未来发力 点在三四线城市 关键词①/新与旧 十九大具化提出我国社会主义现代化时间表 社会主义现代化时间表 我国经济由超高速增长转变为常态化增长 关键词②/量与质 经济L型初现经济L型企稳 经济平稳运行 数据来源:国家统计局 2016年第三产业对于我国GDP贡献率达58.2%,服务业已成 为我国经济发展的重要引擎 2014年开始,消费已成为拉动我国经济增长的第一驱动力并 一直延续至今,2016年消费对GDP贡献率高达64.6%,我国 经济增长方式进一步优化 经济驱动力由投资主导转变为消费主导 关键词②/量与质 数据来源:国家统计局 房地产不再作为抵抗缩表的工具,政策收紧成为必然 关键词②/量与质 外汇储备月度 环比负增长 外汇下降 趋势放缓 2008年以来我国外汇储备变动情况 数据来源:外汇管理局 货币政策由超高速增长转变为稳健的中性货币政策 关键词②/量与质  2015-2016年上半年,M1大幅回升而M2并未跟随,表明超发货币并未进入实体经济进行信用创造,而是推高资产价格,落入 流动性陷阱,这是金融加杠杆周期尾声阶段的典型特征;  2017年12月14日,美联储宣布加息25个基点,今年第三次加息,央行仅小幅上调了公开市场、MLF和SLF等政策工作操作利率 五个bp,并未跟随美联储实质加息,仍将延续稳健中性货币政策的基调,坚持宏观去杠杆; 08-16年加杠杆 17年去杠杆 数据来源:央行 关键词③/租与售 房地产定调“房住不炒”,让居民“住有所居” 时间政策试点城市目的 17-5-19 《住房租赁和销售 管理条例》(征求 意见稿) —— 从多个角度规范房屋 租赁和销售市场 17-7-21 住建部《关于在人 口净流入的大中城 市加快发展住房租 赁市场的通知》 深圳、南京、杭州、 成都等12个城市 大力推动“租购并举” 落地 17-8-28 国土资源部发布公 告,正式开展利用 集体建设用地建设 租赁住房试点 第一批试点城市包 括北京、上海、沈 阳、南京等13个城 市 进一步增加租赁住房 供应、缓解住房供需 矛盾、构建购租并举 的住房体系 从“居者有其屋”到“住有所居”,房屋的属性正在改变! 一个定位 坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位 三大方式 回归居住属性,降低 房产投资属性 多主体供给 多渠道保障 租购并举 居住属性 投资属性 居住属性 准公共产品属性 资源错配导致的不平衡不充分的问题成为房地产市场的主要问题 关键词③/租与售  一二线城市人口集聚能力强,但土地 供应严重不足;  三四线城市人口吸纳能力有限,但土 地供应量大; 数据来源: CREIS 一线城市和部分二线城市二手房成交量远高于新房 房地产开始呈现从增量时代到存量时代的转变 关键词③/租与售 数据来源: CREIS,数据更新至11月 京津冀城市群京津冀城市群 长三角城市群长三角城市群 珠三角城市群珠三角城市群 3月初月初两会工作报告提出“遏制热点城市房价过快上涨” 3.17 北京“3.17新政”后,限购范围由一线、热点二 线城市蔓延至热点三、四线城市,调控升级成为 主旋律 5.13南京限卖政策,新购住房三年之内严禁进行交易 9.23 重庆、南昌、南宁、长沙、西安、贵阳、石家 庄等七城市发布新的楼市调控政策 12月底月底全国共有50多个城市启动限售政策 关键词④/短与长 地方政府因城施策,供需两端同时发力,配合金融政策 短期调控政策以控房价为目的 3.23 厦门出台限售政策,随后由一二线城市逐步蔓延 至热点三、四线城市(东莞、惠州、常州等) 限售政策一方面从供给端出发可以实现快速有效的控制房价,但是另一方面也需要看到限 售政策并未解决房地产市场供需失衡问题,一旦放开限售,房价可能出现报复性上涨,要 实现房地产市场健康、稳定发展,加快推进长效机制的建立方为上策。 限购限售限贷 对投资主体不放松 部分城市为了吸引高端人才, 提供针对性的政策 适度扩大、精准打击 抑制短期投资,强调住房自 住属性,契合市场发展 货币政策稳健 房地产金融风险管控加强, 保持货币政策稳健中性 限价限签 多轮市场调控已使需求进入了理性的通道,稳定预期 已逐步建立。 投机需求抑制,供应加大,加之租赁住房、共有产权 房等影响,价格将取决于新的供求关系,政策放开后 对市场影响相对较小。 可能结构化放松 短期主体政策收紧趋势不变,限价限签或有所放开, 企业应当放弃幻想,多措施保销售 新景祥观点: 住房 住房租赁培育 共有产权房试点 土地 集体建设用地改革 盘活城镇建设用地 财税 房地产税改革 金融 租赁住房RELTs试点 关键词④/短与长 房地产调控的长效机制从“加快研究建立”到“加快建立和完善” 住房、土地、财税、金融等多层面同时发力 未来住房多主体供给蓝图 一线及二线核心城市三、四线核心城市 商 品 住 宅 社 会 租 赁 住 房 公 共 租 赁 住 房 共 有 产 权 房 具有规模性的、 资金实力的品 牌实力的大开 发商 地方政府 平台 • 实力开发企业 • 开发商自持住宅 • 商业用房存量持 有方 • 商业用房存 量持有方 • 地方国企和 央企 商 品 住 宅 租 赁 住 房 中小型开发企 业 地方政府 加快建立多主体供应,多渠道保障,租购并举的住房制度 关键词④·短与长——住房制度 中高收入人群 全产权售卖 中等偏下收入 部分产权售卖 大学生毕业及 城市人才住房 社会租赁 低等收入人群 保障租赁 中高收入人群低等收入人群 全产权售卖保障租赁  去化周期6个月以下:显著增加供 地,加快供地节奏;  去化周期6-12个月:增加供地;  去化周期18-36个月:减少供地;  去化周期36个月以上:停止供地;  2008-2014年;提出建立城乡统一 的建设用地市场;  2015-2016年:试点工作推进;  2017年:在全国13个城市开展集体 建设用地建设租赁住房试点,与住 房租赁市场挂钩;  城市更新;旧城改造、棚户区和城中 村改造、产业升级改造等;  土地转型利用:产业、商业、工业用 地等转变用地性质,建设住宅、租赁 住房等; 在供应节奏、增量和存量三方面进行优化,构建中长期的土地供应机制 关键词④·短与长——土地制度 增量优化 存量优化 供地节奏优化 短期房地产税出台可能性较低,房地产税出台将因地制宜、因城制宜 关键词④·短与长——财税制度 按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则, 推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个 人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、 交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产 税制度 房产税出台面临五大问题 房产税征收初衷 房产税与其它税费 房产税征收目的是为抑制投机,通过对持有端的影响, 增加二手市场供给,实现市场调节作用 房产税的出台是和其他税费的改革与减免并行的,不 是简单的“增税” 房产税与土地出让金 住房产权是70年的长期租赁权,如果要征收,需对 “土地”和“房产”进行分割,难实现 房产税与降房价 房产税不会成为影响房价走势的决定性因素,寄希望 于用房产税来遏制高房价,是房产税难以承受之重 房产税与立法执行 税率如何确定,如何确定免征范围?无论确定1%或 3%,对房价很高的城市而言,如果不能合理设计, 很可能出现大量的避税行为,造成征收不公平 香港首个REITs  镇汇房地产投资信托 国内首单类REITs  中信启航专项资产管 理计划 首单标准CMBS  招商-金茂凯晨专项 资产管理计划 2005年11月 2014年4月 2016年8月 2017年10月 首单公寓权益类REITs  新派类REITs 2018年 中国公募REITs 类REITs实验;创造了国内ABS版本,为 未来公募REITs提供制度借鉴 首入中国;公募REITs进入中国大陆 回归正途;国际标准CMBS诞生,权益类 REITs入场,CMBS和类REITs脱离主体 顺应时代;PPP项目,在公寓找到政治主 旋律 公募REITs寻求突破;以公寓等作为突破 点,权益型投资终将入场 REITs的试点与推行可以降低租赁房企的投资风险, 实现规模化经济为盘活存量提出退出机制 关键词④·短与长——金融制度 17年12月26日,中国首 单民企长租公寓储架类 权益型REITs“旭辉领寓 类REITs”获审议通过 住房 多主体供应, 多渠道保障, 租购并举的住房制度 优化土地供应节奏 集体建设土地入市 盘活城市存量土地 立法先行,充分授权, 分步推进,加快房地 产税的立法和实施 加快REITs的试点 与推行 长效机制的建立,是为了形成更稳定更健康的房地产市场 房企应该主动调整,去适应制度变化 房地产调控的长效机制 新景祥观点: 土地 564万㎡ 1558亿元 明冷暗热 强者恒强 新房 628万㎡ 24907元/㎡ 总量下降 热度不减 库存 23454套 5个月 低位徘徊 整体趋稳 二手房 88618套 20137元/㎡ 价格倒挂 流动放缓 2017南京商品住宅市场大数据南京商品住宅市场大数据 【南京市场】土地市场:明冷暗热,强者恒强 2017年土地成交564万㎡,总揽金1558亿元,楼面地价12504元/㎡, 拿地企业均为实力房企 数据来源:RDAS、新景祥整理 2017年地王: 全市单价地王: 葛洲坝G30 38463元/㎡ 总价地王: 招商G98 总价98亿 城东 河西 江北 城南 江宁 城中 城北 仙林 六合 荣盛G86 楼面价:9647元/㎡ 出让日期:2016.12.27 高新 通宇G69 楼面价:19561元/㎡ 出让日期:2016.11.18 桥北 中建G68 楼面价:23083元/㎡ 出让日期:2016.11.18 江浦 金辉白马云著 楼面价:23235元/㎡ 出让日期:2017.2.15 江宁滨江 鲁能硅谷公馆 楼面价:11077元/㎡ 出让日期:2017.1.12 禄口 恒大林溪郡 楼面价:13095元/㎡ 出让日期:2017.3.31 淳化 保利G05 楼面价:21612元/㎡ 出让日期:2017.3.31 铁心桥 上海大名城G45 楼面价:29093元/㎡ 出让日期:2016.9.23 西善桥 绿城G100 楼面价:21745元/㎡ 出让日期:2017.2.15 青龙山 融侨G18 楼面价:19476元/㎡ 出让日期:2016.6.14 麒麟 京奥港未来墅 楼面价:24957元/㎡ 出让日期:2016.9.23 仙林湖 融信G58 楼面价:24957元/㎡ 出让日期:2016.9.23 板块 住宅平均成交楼面价 (元/㎡) 平均溢价率 城南 20460 (集中在雨花区) 90.0% 城北2153163.8% 城东15752120.6% 城中3000933.0% 河西3019279.1% 江北1845971.1% 江宁 16040 (集中在禄口、淳化等区域) 71.5% 六合607457.6% 16-17年各板块住宅土地成交价格(含商住) 房企外拓储地,边缘地区地价攀升,满城尽是2万+ 【南京市场】土地市场:开疆拓土,地价攀升 数据来源:新景祥整理 【南京市场】住宅市场年度供销价:总量下降,热度不减 2017年成交628万㎡,对比16年成交减半,均价上涨至24907元/㎡ 数据来源:RDAS,不含高淳溧水,统计至12月29日 【南京市场】住宅市场分版块:热点转移,分化加剧 两江为市场供销两大主力,成交占比32%, 外围区域溧水、六合供销量增,超过部分主城板块,成交占比26% 数据来源:RDAS 区域城北城东城南城中河西浦口江宁仙林高淳溧水六合 2016年占比10.26%2.42%6.83%2.30%8.53%17.26%23.49%5.28%4.13%8.48%11.01% 2017年占比12.98%1.38%8.28%0.24%8.78%11.50%18.86%4.04%7.52%13.26%13.17% 【南京市场】住宅市场去化周期:低位徘徊,整体趋稳 2013年年1月月-2017年年12月全市商品住宅库存和去化周期月全市商品住宅库存和去化周期 库存23454套,去化周期5个月 数据来源:RDAS,数据截止至2017年12月29日 板块楼盘中签率报名人数 均价 (元/㎡) 江北 亚泰山语湖4%174916487-16668 招商兰溪谷6.1%844613920-14870 江宁 弘阳禹洲时 光印象 7.5%637103915 城北 华润幸福里5.7%288118350-19000 中电颐和府6.4%174425952 河西 佳兆业城市 广场 8.2%422634664 溧水 万科城8.6%314812500 创维乐活城6%51166800 想买买不到! 地价、房价矛盾显现,开发商物价申报难以通过, 热点板块及限价区域仍一房难求,非热门区域认购率降低 想卖卖不了! 【南京市场】市场现象:供需矛盾,分化加剧 板块楼面地价(万元/㎡)区域限价(万元/㎡) 城东1.4(汤山)-2.2(麒麟)2.5(麒麟) 仙林 2(青龙地铁小镇)- 2.5(仙林湖) 2.4(青龙地铁小镇) 城北2.3(燕子矶)-3(迈皋桥)3(燕子矶) 城南2.6(南站)-2.9(老城南)3.5(南站) 河西3.7000-4.5(河西南)3.5(河西南)-4.5(河西中) 江北1.6(高新)-2.3(珠江镇) 1.4-1.7(高新)-3(江北核心区) 江宁 1.1(江宁滨江)- 2.4(东山) 1.3(禄口)-3(九龙湖) 数据来源:新景祥整理 【南京市场】二手房年度成交:价格倒挂,流动放缓 板块项目新房(元/㎡)二手房(元/㎡)价差增幅 河西 金隅紫金府8.22% 仁恒绿洲新岛5.01% 五矿崇文金城8.90% 佳兆业城市广场8.35% 保利天悦0.35% 江宁 招商依云郡0.74% 万科翡翠公园3.01% 新城玖龙湖4.83% 浦口招商兰溪谷9.97% 17年二手房成交套数同比16年明显下滑,2017年累计成交88618套,相比去年减少42%; 16年二手房与新房比为1.27,17年比例为1.43,二手房与新房比例提升; 数据来源:网上房地产、RDAS,不含高淳溧水,统计至12月29日 二手房成交88618套,同比降低42%, 河西、两江等区域价格倒挂 【南京市场】二手房分板块成交 江宁、城中二手房成交量稳居首位,17年江宁成交20638套, 城中成交16527套,河西均价28022元/㎡,城中均价24928元/㎡ 数据来源:RDAS,不含高淳溧水,统计至12月29日 【都市圈市场】土地市场:名企涌入,地价刷新 区域地块名称楼面价(元/㎡)摘牌单位 溧水区 薛李东路G34地块12055北大资源 薛李东路西侧、钟灵东 路G07地块 9051三金 高淳区 芜太公路以南、万福城 以北地块 8379中南 镇江市区 润州区R1703地块9450中海 润州区R1702地块8490恒大 句容市区 文昌东路南侧、243省 道西侧B 7753碧桂园 文昌东路南侧、243省 道西侧局部地块A 7345雅居乐 宝华 宝华镇宝华大道东侧局 部地块A 9541碧桂园 宝华镇宝华大道东侧局 部地块B 8639碧桂园 郭庄 郭庄镇机场大道南侧, 宁溧公路西侧 6636碧桂园 汊河 汊河新区长江大街西侧、 明发北站新城北侧 6475华夏幸福 汊河镇: 楼面价:6475元/㎡ 摘牌单位:华夏幸福 句容市区: 楼面价:7753元/㎡ 摘牌单位:碧桂园 镇江市区: 楼面价:9450元/㎡ 摘牌单位:中海 宝华镇: 楼面价:9541元/㎡ 摘牌单位:碧桂园 溧水区: 楼面价:12055元/㎡ 摘牌单位:北大资源 郭庄镇: 楼面价:6636元/㎡ 摘牌单位:碧桂园 高淳区: 楼面价:8379元/㎡ 摘牌单位:中南 品牌房企积极布局环南京都市圈, 不断刷新区域楼面地价 各区域地王项目 近两年典型都市圈区域棚户区改造情况 区域2016年2017年 溧水区73万方150万方 高淳区73万方112万方 镇江市区155万方118万方 郭庄镇27万方 汊河镇——1459户(实际完成2057户) 【都市圈市场】住宅市场①:棚改繁荣,供应大增 都市圈大量棚户区改造, 近两年商品房市场供应增加,且供不应求,但不可持续性强 数据来源:CREIS、RDAS 与南京临近的都市圈城市吸纳较多的南京投资客户, 缺乏人口导入及产业支撑的都市圈城市长期发展不足 【都市圈市场】住宅市场②:投资主导,差异明显 区域区域认知 溧水 S7号线年开通,交通通达性好,与江宁禄口接 壤,空港新城规划利好,地价房价处于较合理区间 宝华 南京向东发展重要区域,都市圈核心区域,交通通 达性好,2号线东延线到达 汊河 南京江北价值外溢载体,区域轨交利好,交通通达 性好,自身经济、产业、人口条件一般,主要依靠 外来驱动 镇江市 区 内生型独立市场,经济实力雄厚,人口产业众多, 但人口流失严重 句容市 区 经济、人口、产业条件一般,距离南京有一定距离, 投资客多,地价水平高,进入存在一定风险 高淳 南京市辖区,经济、产业实力较强,人口基数一般, 距离南京较远,区域热度较低 数据来源:新景祥整理 01 南京市场小结南京市场小结 土地:明冷暗热,外围区域地王涌现,土地成本高企,资金杠杆加剧土地:明冷暗热,外围区域地王涌现,土地成本高企,资金杠杆加剧 新房:量缩价涨,供需矛盾,板块分化加剧新房:量缩价涨,供需矛盾,板块分化加剧 二手房:价格倒挂,流动放缓,成交量对比新房比例提升二手房:价格倒挂,流动放缓,成交量对比新房比例提升 01 都市圈市场小结都市圈市场小结 土地:名企布局,不断刷新区域楼面价土地:名企布局,不断刷新区域楼面价 新房:棚改繁荣推动供应量增,核心都市圈城市热度提升,投资客涌入,缺乏新房:棚改繁荣推动供应量增,核心都市圈城市热度提升,投资客涌入,缺乏 产业、人口导入城市持续性不强产业、人口导入城市持续性不强 【【市场小结市场小结】】 南京市场进入盘整周期,供需矛盾严重, 都市圈市场区域分化明显,持续性降低 竞争分化 外围集中 供应不减 供 聚焦主流 投资挤出 稳健放缓 求 门槛提升 波动调整 整体趋稳 价 2018年南京楼市预判 南京国土局公布,2018年南京计划供地量560公顷,南京每年住宅用地供应计划 完成率约在70%-90%,按照此规律,预计2018年实际完成量为400-500公顷 外围区域迎来拿地机会,但需谨慎布局 【预判①/供】土地供应:主城稀缺,外围增量 数据来源:新景祥整理、 CREIS  江北主要分布在江浦、顶山、桥北、高新、六合等区域,江宁主要分 布在禄口、九龙湖、方山大学城、青龙山新城等区域;  城北鼓楼滨江和燕子矶为供货主力,尧化门、新玄武也将少量供货;  城东、仙林约有8家别墅项目上市,改善型产品较丰富; 【预判①/供】住宅供应:先抑后扬,局部竞争加剧 上半年供应偏紧,下半年迎来供应高峰,高淳、溧水等区域竞争激烈 数据来源:新景祥整理 板块片区2018预计上市 江宁 禄口中骏G02、红豆G023、中海G23 九龙湖金隅G20、银城G54、五矿澜悦、银城G56 江北 桥北中建东孚G68 江浦 保利金地G49、银城G99、恒大G47、北京城建 G48、世茂G24、五矿G25、中海G54 城东汤山国资G91 仙林 青龙地铁小镇新城G60 仙林湖融信G58 城北新玄武星河G101 城南中华门招商G98 18年上市现房销售地块 预计下半年集中供货,大冰结婚了吗为什么不结婚大冰为什么叫炮冰在丽江的名声怎么样,地王项目上市 上半年利用短缺窗口期快速入市抓取客户,下半年重点关注价值竞争 【预判②/求】成交面:长期稳健,成交放缓  往年年均成交量:700万㎡ 数据来源:RDAS 刚需外溢至新型热点区域,改善客群理性观望, 投资客挤出明显,进一步外溢至环南京区域 客户类型可承受单价现阶段购房区域未来走向 刚需1.5-2万 江宁滨江、正方新 城、禄口、板桥、 江北高新、六合 客群稳定,受价格 挤压进一步外溢至 宝华、六合、汊河 等区域 首改2-3万 城北尧化门、燕子 矶、江北浦口、江 宁东山 基数少、分流小, 趋于理性、谨慎, 客户观望情绪加重 改善3万以上 城中、城南、河西、 鼓楼滨江 受价格影响小,更 倾向自然选择 投资投资客减少,挤出明显,进一步外溢至环南京都市圈 招商兰溪谷 1.4万/㎡ 江北高新 远洋山水 1.9万/㎡ 江宁正方新城 朗诗青春街区 1.3万/㎡ 江宁禄口 和昌湾景 1.8万/㎡ 江宁板桥 弘阳禹洲时光印象 1.2万/㎡ 江宁滨江 融创臻园 2.3万/㎡ 江北浦口 电建洺悦府 2.2万/㎡ 城北尧化门 中电颐和府 2.6万/㎡ 城北迈皋桥 弘阳禹洲时光春晓 2.4万/㎡ 江宁淳化 保利天悦 4.5万/㎡ 河西南 中冶盛世滨江 4万/㎡ 鼓楼滨江 万科九都荟 3.5万/㎡ 城南南站 改善板块 宝华 汊河、乌衣 【预判②/求】客户面:刚需外溢,投资挤出 数据来源:RDAS,不包括高淳、溧水 【预判③/价】波动调整,整体趋稳 17年成交集中于1-1.5万,2.5-3 万,刚需、首改为成交主力,18 年置业门槛将进一步提升 18年各板块“领头羊”约有半数 将入市,地价推动房价提升 房价 驱动因素 18年4季度前,调控政策不会进 入实质性放松阶段,南京18年上 半年限价难松动,政策层面房价 趋稳 政策 地价 房价 地王上市,18年价格现波动调整 调控政策难松动,价格整体趋于稳定 中国房地产市场高速增长及高利润时代已经成为过去, 展望2018,不必悲观,但要现实,有舍才有得。 【趋势一/舍旧迎新】轻资产:从寻求资产升值收益转为增值服务收益 以万达、华润、大悦城等为代表的一批房企纷纷转型试水轻资产 但只有在物业规模和资产运营能力都达到一定水平时,才具有轻资产的条件 轻资产模式没有房地产销售, 是准金融投资行为,与投资 方从净租金收益中分成。靠 租金获得收入,不受房地产 形势、房价高低影响,使收 入更加稳定,也更利于快速 扩大规模。 万达商业 第三方投资 资金 资源 招商、运营 选址建造 设计 租金收益分成万达广场 招商 运营设计 建造 资源 土地 租金收益分成 资金 万达广场 万达商业 第三方投资 投资类轻资产 合作类轻资产 利益相关: 租金回报比 万达轻资产模式 【趋势一/舍旧迎新】特色小镇:产城乡一体化下的综合开发运营模式探索 工程和土地增值收益1 房产、产业地产销售收益2 租赁收益 产业发展、服务运营收益 3 3 4 特色小镇模式下企业的主要收益来源 企业名称转型模式 碧桂园科技服务型小镇 绿城农业小镇 华侨城文旅小镇 华夏幸福产业新城、影视小镇 恒大足球小镇 万科、保利养老小镇 典型房企的转型模式 核心城市向城市群发展的趋势明确 特色小镇也因此正在成为国内地产企业转型发展的主要新方向 【趋势一/舍旧迎新】南京:3年打造30个特色小镇 2016年底南京正式明确22家首批市级特色小镇创建名单 其中未来网络小镇和高淳国瓷小镇入选江苏省首批特色小镇名单 禅意小镇 创意小镇 书法小镇 旅游小镇 温泉养生小镇 未来网络小镇 国际慢城小镇 皮草小镇 国瓷小镇 足球小镇 江苏省首批特色小镇名单 未来网络小镇 高淳国瓷小镇 【趋势二/舍量谋质】从价格竞争到价值竞争 盲目冲量,过分追求规模化和多元化将削弱企业的精品制造力 海珀系 铂悦系 府系 天悦系 院子系 翡翠系 璞樾系 公馆系 风华系 部分房企中高端产品系 经营趋势 做“小”公司 做“大”客户 做“精”产品 聚焦能量,在擅长领域实 现长远发展和突破 以客户和市场为导向,建立 以能力为基础的长远竞争力 先价值再有价格,摆脱成 本经营和价格竞争的困境 【趋势二/舍量谋质】品质住宅的市场竞争力强劲 随着改善需求的快速增长,价格竞争的优势将逐步削弱, 产品价值的体现至关重要 银城东岳府 板块:城东 近期开盘:2017年4月 当月去化情况:售罄 成交均价:41236元/㎡ 正荣润江城 板块:江北 近期开盘:2017年6月 当月去化情况:售罄 成交均价:28721元/㎡ 万科九都荟 板块:城南 近期开盘:2017年11月 当月去化情况:售罄 成交均价:34405元/㎡ 葛洲坝招商紫郡蘭园 板块:城北 近期开盘:2017年10月 当月去化情况:售罄 成交均价:36905元/㎡ 开盘当月售罄且远超板块成交均价 江宁城东仙林 城南河西城中 城北 江北 【趋势三/舍短求长】高周转策略遇阻下对未来的思考 高周转、高速度从原先的竞争力变为基本能力,是房企攻城掠地的信心支撑 企业必须思考新格局之下如何拿到通向未来的船票 01 STEP 02 STEP 03 STEP 南京进入 现房销售时代 2016年9月 南京挂出首幅 竞自持地块G43 2017年11月 2017年8月 南京首幅自持 租赁用地G69落户仙林 拿地 开发 预售 回笼 资金 高周转 南京高周转时代的终结之路 高周转之下从拿地到开盘一般仅需6-8个月,现 房销售、竞自持等政策的出台大幅延长了房企回 笼资金的时间,终结了现行市场的高周转模式 成本管控能力 产品溢价能力 精品制造能力 租赁运营能力 服务增值能力 1 2 3 4 5 【趋势三/舍短求长】房企发展长期将逐渐分化为规模化扩张和特色创新 大型房企仍然会以规模化扩张为主,中小房企将逐步转为特色创新, 但追求高周转不能盲目,跳脱现有思维,布局长期仍是房企需要思考的问题 原先追求高周转的时代之下,企 业所有的能力和资源均围绕高周 转、高速度来构建,对此过于依 赖将造成在市场行情转变之时, 企业无法跳脱原有的思维定式, 未能抓住机会,从而丧失竞争力 新格局之下企业需要提升和具备的五大能力 【趋势四/舍售求租】万亿蓝海,曙光已现 2015年起国家对公寓租赁给予更多支持,现阶段我国租赁人口约1.91亿 品牌公寓占市场比重不到1%,预计2020年市场规模将达到1.95万亿元 租赁人口租赁市场规模租赁市场规模占比 一线% 二线% 一二线- 一二线城市租赁市场规模及占比 发达国家品牌公寓占出租房源的比 重可以达到25-30% 房企为何要布局长租公寓? 1、长租公寓市场极具发展潜力 2、为自身培养种子客户,抢占市场 3、丰富企业获取流动资金的渠道 长租公寓的发展模式 盈利来源于 增值服务 引流轻资产 最大化赚取 品牌溢价 公寓蓄客带 动住宅销售 先租后售 【趋势四/舍售求租】长租公寓是公寓租赁行业主角 长租公寓(青年公寓)定位介于酒店式公寓和快捷酒店之间,可互相替代, 性价比与品质兼顾,产品形式多样、价格覆盖面广泛,是公寓市场的主流 公寓租赁 长租短租 酒店式公寓 (中高端) 青年公寓 (多元) 快捷酒店 (中低端) 开发商 代理商 长租公 司 酒店集 团 网络平 台 替代替代 【趋势四/舍售求租】规模化门槛高、投资回报周期长成痛点 批零租金差(出租溢价、分拆隔间)1 装修提升的溢价(装修投资回报)2 衍生服务收益(保洁、维修等) 未来租金增长收益 3 3 长租公寓的主要盈利来源 目前行业整体处于规模化的第二阶段, 短期内盈利尚未体现,利润率处于低点 1000的倍数10000的倍数管理房间数 二房东模式 第一阶段 主要成本: 装修费用 盈利来源: 批零租金差 装修投资回报 未来租金增长收益 第二阶段 主要成本: 装修、运营、营销 盈利来源: 批零租金差 装修投资回报 未来租金增长收益 衍生服务收益 第三阶段 成本及盈利与第 二阶段相同 ①规模效应显现, 单套租房盈利提升 ②部分公司开始运 营模式输出与品牌 输出扩张,发展衍 生业务增加盈利 数据来源:东方证券研究所 专业化公寓管理公司模式 4 【趋势四/舍售求租】规模效应、做强品牌及提高溢价是盈利关键 低空置率和低融资成本是长租公寓立足和进一步发展的重点, 在开拓阶段,员工工资成本占比甚至高于装修开支 数据来源:东方证券研究所 【趋势四/舍售求租】房企涉足长租公寓先天优势充足 开发商充足的资金和完善的体系是有效解决盈利的关键问题 万科、龙湖、旭辉等知名房企已经率先踏入长租公寓市场 龙湖·冠寓(南京·河西) 房间数1521间 占地2.8万㎡月均租金3000+ 盈利影响要素 1 规模实力雄厚 2 品牌知名度高 3 空置率吸纳能力强 4 融资成本资金充裕 开发商优势 长租公寓品牌发展规模情况 万科泊寓已在全国22个城市拥有1.6万间公寓 龙湖冠寓 目前在8个一二线年底 之前在南京达到经营3万间的规模 旭辉领寓 17年上海、苏州、南京等地入市2万 间,未来5年预计达到20万间 中骏置业 未来3年内,中骏置业将在北京、上海、 深圳、杭州、南京等城市布局5万间长 租公寓 舍量 谋质 舍旧 迎新 舍短 求长 【01】轻资产提供增值收益 【02】特色小镇成为转型新方向 舍售 求租 【01】从价格竞争到价值竞争 【02】聚焦改善性需求增量 【01】规模化增长仍是主流 【02】特色化开发运营异军突起 新景祥观点: 【01】战略布局存量市场 【02】积极探索盈利模式

      新景祥-南京2017商品住宅市场年报-2018-60页.pdf 年度报告2017 新景祥2017 南京新景祥房地产 南京房地产市场 商品住宅市场

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